תמ"א 38 מהי


מטרתה של תמ"א 38 ? (ראשי תיבות של תכנית מתאר ארצית) לחזק מבנים כנגד רעידות אדמה. על מנת להוציא לפועל פרויקטים של חיזוק מבנים התחוללו בחוק מספר שינויים לאורך השנים שמטרתם הראשית היא לצור תמריצים כלכליים ליזמים ולדיירים אשר יעודדו אותם לצאת לדרך.

חיזוק מבנה במסגרת תמ"א 38 מאפשרת לשדרג את הבניין ולהעלות עקב כך את ערך הדירות שלו. במסגרת יישום הפרויקט נוספים לבניין מעלית, חניון ואף קומה עליונה. הדירות בבניין מקבלות מוספת של מרפסות לעיתים אפילו חדרים נוספים. התיקונים שנוספו לחוק במהלך 2010 נגעו בעיקר להרחבת זכויות הבניה של היזמים כמו גם הקלות במיסוי. התיקון השלישי דיבר על אפשרות להוסיף עד קומה וחצי לבניין ולהקל את המיסוי במידה והבניין יפונה במסגרת פינוי-בינוי ? ויבנה מחדש.

 

 

תמ"א 38 ברמת גן


תמ"א 38 מאפשרת לכל עירייה או רשות מקומית ליישמה על פי דגשיה התכנוניים. רמת גן נחשבת לאחת הערים המתקדמות והמובילות במימוש פרויקטים במסגרת תמ"א 38 בין היתר בגלל ריבוי המבנים הפוטנציאליים הקיים במרחביה ובשל רצון העירייה לקדם את חיזוקם ושדרוגם ובעקבות כך לגרום להתחדשות עירונית ושיפור המראה של שכונות ישנות. הדרך שבה בחרה העיריה לעשות זאת היא על ידי הרחבתן של  זכויות בניה ברמת גן ומתן הקלות משמעותיות במס.

כך למשל, במהלך 2010 אישרה עיריית רמת גן להוסיף שתי קומות חדשות לבניין במסגרת הפרויקט תמ"א 38 ובכך להגדיל משמעותית את מספר הדירות שיתקבלו בכל בניין. בכך, ביקשה העירייה להאיץ  ביזמים להיכנס לפרויקט אשר יביא  חיזוק המבני ברחבי העיר מחד, ולרווח כלכלי נאה מאידך. נוסף לכך, אפשרה עיריית רמת גן להכליל במסגרת הפרויקט זכויות בניה קודמות שהיו במגרש המיועד ולא נוצלו עדיין כגון הוספת חדרי יציאה לגג בקומה אחרונה או הוספת פנטהאוס, סגירת קומת העמודים לדירות נוספות וסיפוח זכויות בנייה עודפות במקרה של מגרש המצוי במדרון.

 

ואכן יזמים רבים זיהו את פוטנציאל הרווח שיצרה עיריית רמת גן ומיהרו להיכנס לתהליך המורכב והממושך הזה, הכורך עבודה מול דיירי הבניין מחד (יש צורך להגיע להסכמה על הדיירים בבניין המיועד לפרויקט ולחתום עימם על הסכמים המגדירים את זכויותיהם מול היזם או במילים אחרות: מה יצא להם מהפרויקט) ומול מול הבנקים המגבים ומממנים את התהליך במאות אלפי שקלים.

על פניו השיג המהלך את מטרתו מכיוון שבשכונות רבות בעיר החלה התארגנות של דיירים לקידום הפרויקט.

 

החלטת בית המשפט ומשמעותה על המשך פרוייקט תמ"א 38 ברמת גן


בית המשפט המחוזי בתל אביב החליט בסוף 2013 לקבל את ערעורם של עמותת אדם טבע ודין ושל האופוזיציה בעיריית רמת גן ולהקפיא את התוכנית הניסיונית שהתקבלה ב-2010 בעירייה ושנועדה להאיץ את קצב הוצאתם לפועל של תכניות בבניינים רבים ברחבי העיר. קבלת הערר מבטלת רטרואקטיבית תכניות שהוגשו לעירייה לאישור מסוף דצמבר 2012 ואילך. במילים אחרות: כל התהליכים שהבשילו במהלך 2012 או נבטו ב-2013 מוקפאים באחת.

המשמעות הראשונה היא כמובן הפסד כספי ניכר של היזמים, אשר קיבלו מימון בסך מאות אלפי שקלים מהבנקים ? לפרויקט שהבטיח 20% רווח ושכעת רווחיו העתידיים עומדים על כ- 12% בלבד. גם הדיירים מפסידים מכך: זמן שיורד לטמיון, שכר עורכי הדין שטיפלו וייצגו אותם מול היזמים וכו'.

התקדים הרמת גני מאותת לערים העומדות בפני אישורם של תכניות במסגרת תמ"א 38 את המסר הבא: כדאי לשמור על קווי המתאר שמציין החוק ולהימנע מנדיבות יתר שיכולה לעורר התנגדות מצד גורמים וגופים שלהם אינטרסים אחרים. לפעמים הדרך הארוכה היא דווקא הקצרה.

 

תגיות