מרבית המשפחות בישראל גרות בדירה בבעלותן (ובבעלות הבנק, כמובן). 70 - 80 אחוז ליתר דיוק, אחוז גבוה מאוד, יחסית לשאר העולם. כל ילד בישראל יודע לומר, שעדיף לשלם משכנתא ולא שכר דירה, כי כך, בעוד 25-30 שנה, יהיה לנו נכס שאפשר להזדקן בו בכבוד, וגם להוריש מאוחר יותר לילדים.

 

ובכל זאת, כששואלים מומחים מה כלכלי יותר: לקנות דירה או לשכור, התשובה "הכלכלית" היא לשכור. אתם בטח תוהים איך זה יכול להיות. איך זה, שיותר משתלם כלכלית לשכור דירה, כשבשני המקרים (קניה ושכירה) מוציאים את אותו הסכום לחודש - ובמקרה אחד יש דירה בסוף ובמקרה השני לא. ובכן, התשובה טמונה בהנחות הכלכלנים, שמטרתן לנטרל השפעות כאלו ואחרות, על בדיקות הכדאיות השונות.

 

אקדים ואומר - למרות שהמספרים מצביעים בפירוש על שכירת דירה כאופציה המשתלמת יותר - המלצתי היא בפירוש לקנות דירה. לא לקנות כדי להשקיע ולהשכיר בשביל רווח, אלא לקנות דירה אחת כדי לגור בה. דירה שתהיה מקום שאוהבים ומרגישים בו בבית, שאפשר לנטוע בו שורשים וליהנות בטווח הארוך, דירה שאפשר לישון בה בשקט ולדעת שיש תמיד לאן לחזור, שיש איפה להזדקן בכבוד, וכן - יש גם מה להוריש לילדים.

לסקרנים, אתן את הפיתרון המתמטי וההוכחה למשפט: כלכלית, עדיף לשכור דירה ולא לקנות. אבל לפני הכל יש להניח הנחות. אשתמש בדוגמה מספרית, כדי לפשט את ההסבר:

 

  1. ניקח שתי משפחות - כהן ולוי - עם הון עצמי של 250 אלף שקל.
  2. משפחת כהן לקחה משכנתא, ורכשה דירה בשווי מיליון שקל.
  3. מר לוי, הוא כלכלן מומחה, אשר גר בדירה מול משפחת כהן. שווי הדירה שהוא גר בה הוא מיליון שקל, והוא שוכר אותה במחיר 3,000 שקל בחודש. (הנחת העבודה היא שדירות מושכרות בתשואה שנתית של 3-4 אחוזים מערכן).
  4. משפחת כהן פרשה את המשכנתא שלקחה על סך 750,000 שקל ל - 25 שנה. הריבית הממוצעת היא 5 אחוזים, ולכן הם משלמים כל חודש החזר משכנתא של 4,400 שקל.
  5. מר לוי השקיע את ההון העצמי (אותם 250 אלף שקל מהסעיף הראשון) ל - 25 שנה בריבית של 4 אחוזים, וגם משקיע כל חודש את ההפרש בין המשכנתא שהיה צריך לשלם (4,400 שקל, כמו משפחת כהן), ובין שכר הדירה - סכום של 1,400 שקל לחודש בריבית של 4 אחוזים גם ל - 25 שנה.
  6. עכשיו נניח שהמדד הוא 0 אחוזים. בפועל המדד הוא לא 0 אחוזים, אבל הוא משפיע על כל הצדדים אותו הדבר, לכן נתעלם מהמדד.
  7. נניח גם ששווי הדירה אינו עולה או יורד, ולכן בעוד 25 שנה שווי הדירה הוא מיליון שקל.
  8. ועכשיו, לתוצאות בעוד 25 שנה:

 

א. משפחת כהן שילמה 250 אלף שקל, פלוס 4,400 שקל כפול 12 חודשים בשנה כפול 25 שנה = 1,570,000 שקל. עם זאת, הנכס שבבעלות המשפחה שווה רק 1,000,000 שקל.

 

ב. משפחת לוי שילמה שכר דירה אבל יש לה נכסים פיננסיים בבנק.

הסכום הראשוני שהשקיעו צבר ריבית ושווה היום: 250,000 שקל פלוס 25 שנה כפול 4 אחוזים ריבית שנתית = 665 אלף שקל.

החיסכון החודשי - שנוצר מההפרש בין שכר הדירה ששילמו ותשלום המשכנתא שהיו צריכים לשלם - שווה: 1,400 שקל כפול 12 חודשים, כפול 25 שנים, כפול  4אחוזים ריבית שנתית = 712 אלף שקלים.

סך הכל יש למשפחת לוי נכסים נזילים בשווי של כ - 1,375,000 שקל.

 

תוצאות: 1.375 מיליון למשפחת לוי מול 1 מיליון למשפחת כהן.

עם המספרים אי אפשר להתווכח. אפשר להתווכח על ההנחות שנעשו, אבל כל דבר אחר שתניחו יהיה בדיוק זה - הנחה, והמציאות תמיד יכולה להיות שונה. תוכלו לומר: בעוד 25 שנה הדירה לא תהיה שווה רק מיליון שקל. אז כמה היא תהיה שווה? מי יודע בוודאות? תוכלו לומר: המדד לא יהיה 0 אחוזים. אז על כמה כן, ומה זה משנה? תוכלו לומר: הריבית על משכנתא לא תהיה 5 אחוזים בממוצע. ידעתם שהיא הייתה יותר מ 6 אחוזים רק לפני כמה שנים?

 

אם אתם בטוחים ששווי הדירה יכפיל את עצמו, שהריבית לא תזוז מ 2 אחוזים, והתשואה על השכרת דירה תהיה 5 אחוזים, אל תשאלו מומחים, רוצו לקנות דירה. אבל גם אם החישוב הזה נראה לכם סביר, אל תנסו להתעשר בדרך זו. האדם הוא לא יצור כלכלי, יש לו מניעים רבים לפעולה, וסיבות מספיק טובות לקנות דירה ולא לשכור דירה כל החיים.

 

מי שאין לו כסף ובוחר לשלם שכ"ד במקום משכנתא, יתקשה מאוד להשקיע את מעט ההון העצמי שיש לו ולסגור אותו ל- 25 שנה בלי להשתמש בו לנסיעה לחו"ל, לבר מצווה של הילד או לחלום אחר. מי ששוכר דירה, ואין לו כסף לקנות דירה, יתקשה מאוד לחסוך כל חודש את ההפרש בין המשכנתא לשכ"ד ולא להשתמש בכסף לקניות שוטפות בסופר, או כדי להשכיר דירה יקרה יותר. על הנייר - הפיתרון המתמטי הוא הנכון. במציאות הישראלית כדאי לקנות דירה.

 

לאתר של דורית בן יוסף www.dorit4family.com

תגיות