הממשלה עשתה את כל הטעויות האפשריות בתחום הטיפול בבועת הנדל"ן. למעשה לא הנדל"ן הוא בועה, אלא הממשלה הגדולה הזאת, שמנסה לאכול את כל העוגה ולהשאיר אותה שלמה.

 

אף אחד מהשרים לא באמת מנסה לפתור את בעיית עליית מחירי הדירות, כי אם יתאמץ לעשות את זה, יש סיכוי שיתפסו לו את הכסא. מחדלי הממשלה והשפעתם על מחירי הנדל"ן כל כך בולטים, שאפשר לפרט בפשטות איך בישיבת ממשלה אחת אפשר להוזיל בדרמטיות את מחירי הדירות, ולפוצץ את "הבועה":

 

השמאי קובע מחיר לא ריאלי

 

93 אחוזים מהקרקעות בישראל מוחזקות על ידי המדינה, באמצעות מינהל מקרקעי ישראל. רק שבעה אחוזים מהקרקעות מוחזקות בידיים פרטיות. כאשר הממשלה מחליטה להוציא קרקע למכרז - היא מבקשת הערכת שמאי לעלות הקרקע. ומה עושה השמאי? מבצע שומה לפי מחיר קרקע מירבי של העיסקה האחרונה שנעשתה באזור בו הוצעה הקרקע, וקובע את המחיר הזה כמחיר מינימום למגרש.

 

במילים אחרות - המדינה מספסרת במחירי הקרקעות, וברוב המקרים מוכרת אותן במחיר הגבוה מערכן האמיתי. היות שחלק גדול ממרכיב מחיר הדירה הינו עלות הקרקע – הוזלה של מחירי הקרקעות בידי המנהל תוזיל משמעותית את מחיר הדירה. מחיר הדירה נקבע גם בהתאם למיסים - שגם עליהם אחראית הממשלה.

 

לתפיסתה אנחנו, היזמים, "עשירים", ולכן אין שום סיבה שלא נשלם מסים גבוהים. גובים מאיתנו מס רכישה של חמישה אחוזים, ואם נרצה למכור את הקרקע יגבו מאיתנו מס שבח בין 12 ל-20 אחוזים. הוזלת המסים תוריד את מחירי הדירות? ודאי, אבל למה שהשרים יתמכו בכך? עדיף להעלות את מחירי המשכנתאות. בבואנו לתכנן את הבניין מול הרשות המקומית נגלה איך גם ביורוקרטיה מתורגמת מיידית לבעיה תקציבית.

 

הוצאת היתר בניה, שאישורו צריך לארוך בין תשעה חודשים לשנה מקסימום, נמשכת לעתים קרובות יותר משנתיים. היות שיזמים עובדים עם מימון שנושא ריבית, כל עיכוב בשנה נוספת מתגלגל בסופו של דבר על מחיר הדירה, כתוספת איזון. ומה קשורה לכך הממשלה? אם זו היתה טורחת לחוקק חוק לקיצור המינהלה - הריבית שאותה משלם היזם על תוספת הסחבת לשנה נוספת לא היתה מגולמת במחיר הדירה.

 

איפה ה"שותפות" כשהקבלן מפסיד?

 

גם כשסוף סוף נשמעת הלמות הפטישים והבניה מתקדמת, מגיע מס הכנסה, שלא שוכח לדפוק על הדלת. רווח ליזם העשיר? מה פתאום, "הרי אנחנו שותפים". מס החברות עומד על 26 אחוזים, אבל חשוב לציין שרק על רווחים. אם תפסיד, ה"שותפות" עם הממשלה פתאום מעולם לא הייתה קיימת.

 

בבוא היזם למכור את הדירה, מזכיר לו גם המע"מ שעד עכשיו הוא היה סבלני והמתין בפינה, אבל למה להיות קטנוני? זה רק 16 אחוזים ממחיר הדירה. לקינוח, מוסיפה הממשלה ללקוח גם מס רכישה (בין 1.5 ל-5 אחוזים, באופן מדורג). זאת לא בועה – זו פשוט ממשלה שנמצאת בתנומה.