כיום, אחרי העלייה החדה במחירי הדירות בישראל, התשואה עבור ההשקעות בנדל"ן היא נמוכה מאוד -  שניים עד שלושה אחוזים בלבד בשנה. לכן, לא פלא שמשקיעים בורחים לאפיקים אחרים כמו שוק ההון. חשוב לדעת שזו לא הברירה היחידה. מי שרוצה להמשיך ולהשקיע באפיק סולידי כמו הנדל"ן, שייצר תשואה כדאית, עדיין יכול לעשות זאת, אבל לא כאן – אלא בארצות הברית.

 

לאור המשבר שתקף את המעצמה מספר אחת, ומספר העיקולים ההולך וגובר שם מידי יום, נוצרה הזדמנות פז לרכישת נכסים במחירים נמוכים באופן ניכר משווים, שיניבו תשואה התחלתית של שישה עד שבעה אחוזים, ובמקרים מסוימים גם 10 אחוזים. חשוב לציין שהכוונה לנכסי מגורים (לא מסחריים) אשר מהווים השקעה בעלת פוטנציאל סיכון נמוך. אם יש לכם 100 אלף עד 300 אלף דולר להשקיע, תוכלו להצטרף לקבוצת רכישה שרוכשת בניין ולכם תהיה חצי דירה או דירה בנכס.

 

להלן מספר דוגמאות לעסקאות כאלה:

 

הנכס: שני בניינים ב-45/47 W8st. בווילג' במנהטן

ערך הקנייה: נקנו על יד קבוצת משקיעים ב-2006 ב-5.25 מיליון דולר, והושקעו בהם בשיפוץ ואכלוס מחדש עוד 350 אלף דולר (סך הכל 5.6 מיליון דולר השקעה)

ערך המכירה: נמכרו כעבור 13 חודשים ב-7,280,000 מיליון דולר.

התשואה: רווח של 1,680,000 שקלים (כ-28%) בשנה וחודש.

 

הנכס: בניין ב- 310 W20stבצ'לסי שבמנהטן

ערך הקנייה: נקנה על ידי קבוצת משקיעים ב-2005 ב-3.3 מיליון דולר. המשקיעים השקיעו בשיפוצו עוד 250 אלף דולר (סה"כ 3.55 מיליון דולר)

התשואה: הנכס מניב מאז 405 אלף דולר בשנה משכירות – תשואה של כ-12 אחוזים.

 

הנכס: בניין ברחוב ברדפורד, בלב הווסט וילג' (אחד האזורים היקרים ביותר במנהטן)

ערך הקנייה: קבוצת משקיעים השקיעה 4.2 מיליון שקלים (כולל שיפוץ) בשנת 2007 (שיא המשבר בארה"ב)

התשואה: הנכס מכניס מאז 300 אלף דולר על שכירות בשנה (כ-7.3 אחוז תשואה).

ערך המכירה (משוער): כיוון שהבניין יכול לעבור הסבה לבניין חד משפחתי, המשקיעים מחכים שהשוק יתעורר על מנת למכור אותו במחיר שמוערך ב-8 עד 12 מיליון דולר.

 

הנכס: בניין ב-405 W77st באפר איסט סייד במנהטן

ערך הקנייה: נרכש על ידי קבוצת משקיעים ב3.55 מיליון דולר

התשואה: מניב 306 אלף דולר בשנה (כ-8 אחוז).

עם זאת, עקב ריבוי שרלטנים בתחום שיווק הדירות בארה"ב וסיכונים רבים שהציבור לא תמיד מודע להם, יש לקחת בחשבון מספר פרמטרים חשובים, על מנת להבטיח שההשקעה אכן תהיה בעלת הסיכון הקטן ביותר.

 

קודם כל – מיקום

 שוק הנדל"ן בארה"ב הינו שוק מגוון ויש לשים לב היכן קונים. בחודשים האחרונים ניתן לראות הצעות שונות ומגוונות לרכישה של נכסים במחירי רצפה, במקומות אשר ספגו מכה נואשת. למרות האטרקטיביות בהצעות אלו, יש לזכור כי השקעה במקומות אלו עשויה במקרים רבים להניב תשואה נמוכה. חשוב להתרכז במקומות מרכזיים, אשר הגישה אליהם נוחה, הן לביקור המשקיע והן לדייר פוטנציאלי.

 

בדיקת כדאיות ההשקעה

חשוב ביותר לקחת בחשבון את כלל העלויות הנלוות להשקעה. לא פעם היינו עדים לביצוע עסקאות אשר נראו על הנייר ככדאיות, ולאחר ביצוע העסקה נתגלו עלויות נוספות אשר כלל לא נלקחו בחשבון, אשר שינו באופן מהותי את כדאיות ההשקעה.

אפשרויות המימון

שוק המימון האמריקאי עדיין עובר טלטלה ונמצא בשלבי התאוששות. אפשרויות המימון קיימות, אך במידה מועטה וחשוב שתהיה היכרות מקדימה עם המוסד המממן. אגב, דווקא הבנקים המקומיים ולא הבנקים הבינלאומיים, משחררים יותר ויותר אשראי לשוק ומאפשרים ביצוע עסקאות. מדובר בבנקים מקומיים אשר למשקיע הזר אין היכרות עימם ונדרשת התערבות של גורם ייעוץ מקומי לצורך קבלת האשראי.

 

מסים

בדומה לישראל, גם על נכסים בארה"ב חלים מסים עירוניים, אך להבדיל מבארץ, קיימות תוכניות עידוד מטעם הממשל להפחתה זמנית (לרוב 10 שנים) במיסי הנדל"ן השנתיים החלים על הדירה או על הנכס. כמו כן, אם עסקינן בדירות, ישנם מקומות בהן נגבים דמי אחזקה חודשיים אשר חייבים להילקח בחשבון בעת עשיית העסקה.
זאת ועוד, שיטת המיסוי הפרסונאלי הקיימת בישראל, מחייבת כל תושב לדווח על הכנסותיו מכל מקור, הן בישראל והן מחוצה לה. יש לתת את הדעת על צורת ההשקעה, כמו גם על המבנה שלה, על מנת לבדוק את כלל ההשלכות אשר יחולו על המשקיע.

יעוץ משפטי

על הרוכשים להיות מיוצגים על ידי עורכי דין מקומיים במדינת ההשקעה. רק עורכי דין אלו יוכלו לתת מענה מקיף וכולל בדבר תוקפה המשפטי של העסקה, ביצועה והעברת הבעלות (CHANGE OF TITLE).

 

ניהול הנכס

חשוב מאוד לבדוק מי ינהל את הנכס כאשר אתם לא בסביבה. משקיע ישראלי, בין אם קטן או גדול, לא יכול להרשות לעצמו להשאיר סעיף זה ליד הגורל. גורל ההשקעה יכול לקום וליפול על סעיף זה. יש לבדוק את הוותק של חברת הניהול, האם זה הפרויקט היחיד שלה או שהיא מטפלת באחרים, האם יש מגוון נכסים אותו היא מנהלת, מהם דמי הניהול, מתי הם משתלמים וכיצד. בנוסף, יש לשאול על ממליצים ולשוחח עימם על מנת לקבל תמונה מדויקת ככל האפשר על טיב הניהול, עלויות וכיו"ב.

 

לבדוק את הנכס בעיניים

כלל בסיסי שהוא החשוב ביותר הוא לנסוע ולבדוק את הנכס בעצמכם. יש לראות את הנכס ואת מיקומו, ולא להאמין למשמע אוזניים בלבד. יש לראות כי כל שהוצג לכם נכון, האם הנכס מאויש או לא, האם הדייר משלם, בדיקת חוזה השכירות, מצבו הפיזי של הנכס וכולי. לעיתים אנו נתקלים בלקוחות אשר מוותרים על הנסיעה כשההשקעה קטנה. העצה שלי – בהשקעה גם נמוכה, סעו ובדקו. זה גם חופשה וגם ביזנס, ומי טוב יותר מכם לאמוד נכונה את טיבו של הנכס.

בכל אופן, אפיק ההשקעה בנדל"ן מניב בארה"ב, ובניו יורק בפרט, מהווה אלטרנטיבה כדאית יותר מישראל להפקת תשואה יפה, אך יש לעבוד לפי ההמלצות שניתנו.

 

 

הכותב הינו שותף מייסד במשרד "אליהו ושות' עורכי דין", המתמחה בין השאר בייצוג משקיעים יחידים וחברות בנושאי השקעה בנדל"ן מניב בניו יורק. למשרד אליהו ושות' שלוחה במנהטן, ניו יורק.  

תגיות