לפני שאתם רצים לקנות דירה על הנייר

קניית דירה מקבלן לפני שהתחיל לבנות את הפרויקט, מונח שנקרא קנייה "על הנייר", היא דבר מפתה מאוד. היתרונות העיקריים הם שלרוב מדובר בעסקה זולה יותר, או שהיא פשוט מבטיחה לכם דירה בפרויקט שתמיד רציתם לגור בו. אולם בקנייה על הנייר יש פרטים בחוזה שלפעמים שמים לב אליהם מאוחר מדי.

לאחרונה, למשל, התפרסם כי קונים במיזם הנדל"ן של קבוצת גינדי והריבוע הכחול במתחם השוק הסיטונאי בתל אביב שכבר שילמו מקדמות על הדירות, גילו בטיוטת החוזים שלהם כי הם אינם רוכשים את הקרקע אלא חוכרים אותה עד לשנת 2099 מעיריית תל אביב, שהיא בעלת הקרקע. מה יהיה אז? העירייה עלולה לדרוש מהם לפנות את הקרקע או לשלם סכומי כסף גבוהים מאוד כדי לחדש את החכירה, - סכומים שעלולים להגיע ל-91% משווי הקרקע. יש לא מעט קרקעות כאלו בתל אביב שחוזי החכירה בהם צפויים להסתיים בשנים הקרובות.

מקרה מפורסם שבו דיירים אולצו להתפנות מביתם הוא ביישוב עין חמד שבהרי ירושלים. לפני כשמונה שנים קבע בית המשפט העליון כי על שבע המשפחות המתגוררות בפרויקט פינת חמד שביישוב להתפנות מהבתים שרכשו. התברר כי במקום מעולם לא היו אמורים להיבנות בתי מגורים. בתוכניות המתאר הארציות הוא מהווה חלק מ"שטח משאבי טבע", והבנייה היחידה שמותרת בו מיועדת לתיירות, כלומר מלון או דירות נופש.

אז מה חשוב לבדוק כשקונים דירה "על הנייר" מקבלן?

1. מי הבעלים של הקרקע

קיימים שלושה סוגים מרכזיים של בעלויות על הקרקע:

א. המצב האידיאלי הוא שהקבלן רכש את הקרקע ובונה עליה, ועם סיום הבנייה מעביר את הזכויות על הקרקע לדיירים.

ב. אפשרות שנייה, הנפוצה יותר, היא הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל. הקבלן בונה על קרקע השייכת למינהל והדיירים חוכרים מהמינהל את הקרקע לתקופה של 99 שנים, כשבתומן אמור המינהל לחדש את חוזה החכירה ללא צורך בתשלום נוסף.

ג. סוג שלישי של בעלות הוא עסקת קומבינציה – הקבלן בונה על קרקע פרטית ונותן לבעל הקרקע מספר דירות מסוים. זכויות הקרקע על יתר הדירות יועברו לדיירים הנוספים.

"אלו שלושת המצבים הרגילים. המצבים הבעייתיים הם מצבי הכלאיים, דוגמת המקרה בשוק הסיטונאי", אומר עו"ד יוסי מזרחי המתמחה בדיני מקרקעין. "זכויות החכירה מהמינהל הן די ברורות, ידועות ומוכרות על ידי המערכת המשפטית. זו זכות על הקרקע שההבדל בינה לבין בעלות הוא לא גדול. אולם חכירה מגורמים אחרים - כמו עיריית תל אביב במקרה של גינדי או חברות כלכליות של העיריות - זה נושא שאינו מוסדר כל כך. למעשה, מדובר במעין שכירות על הקרקע וכבעל דירה אינך יכול לדעת בוודאות מה יהיה בתום חוזה החכירה".

לפיכך, חשוב מאוד לדעת מיהם בעלי הקרקע ואילו זכויות אתם מקבלים על הקרקע – בעלות או זכויות חכירה וממי. פרטי הבעלות על הקרקע רשומים על נסח הטאבו של הקרקע, שאותו ניתן למצוא בבדיקה פשוטה בתשלום סמלי באתר משרד המשפטים. כמו כן, ניתן פשוט לשאול את הקבלן על הבעלות הנוכחית ועל סוג הזכויות לקונים, שכן אלו דברים שרושמים בחוזה, אך מאוד חשוב לוודא אותם מול הקבלן.

2. תכנית בניין עיר (תב"ע)

חשוב מאוד לבדוק מה השימושים המותרים על הקרקע על פי התב"ע , מה בעצם מותר לבנות בה. האם הייעוד הוא אכן למגורים, או, כפי שהתברר בעין חמד, שהשימוש המותר בקרקע הוא לנופש.

אמנם מדובר במקרה קיצוני שבו דיירים פונו מבתיהם, אולם גם אם יתברר כי הקרקע שעליה בנויה הדירה שקניתם אינה מיועדת למגורים והרשויות יחליטו שלא לפנות אתכם, ייתכן ותידרשו לשלם היטל השבחה. עו"ד מזרחי מציין מקרה של פרויקט שדירותיו נמכרו כדירות מגורים לכל דבר, אולם התברר כי השימוש המותר בקרקע הוא לדיור מוגן. "סביר להניח שלא יפנו את הדיירים, אך אם ישנו את התב"ע למגורים, ייתכן והדיירים יצטרכו לשלם היטל השבחה", הוא אומר.

דבר נוסף שחשוב לבדוק בתב"ע הוא מהם שימושי הקרקע המותרים מסביב לפרויקט שבו אתם רוכשים דירה. "חשוב מאוד לדעת מה הולך להיבנות מסביבך או לפחות מה ניתן לבנות סביבך", אומר עו"ד יעקב גנים המתמחה בדיני מקרקעין. "הקבלן יכול למשל להציג בפניך בניין יפה עם נוף לים, אך מסתבר שבתב"ע בינך לבין הים יש היתר לבניית בניין אחר שיסתיר לך את הנוף".

עו"ד גנים גם מציין כי חשוב לוודא שבתכניות הקבלן אין חריגות בנייה מהמותר בתב"ע. "אם יימצאו חריגות, העירייה יכולה לבוא אליך בטענות ולא ממש יעניין אותם שהקבלן הוא שביצע אותן".

את תכניות בניין העיר ניתן לקבל ברשויות המקומיות ובאתרי האינטרנט שלהן. יש לברר מהם מספרי הגוש והחלקה של הפרויקט ולפי זה למצוא את תכנית בניין העיר החלה על הקרקע.

3. היתר בנייה

בעבר קבלנים כמעט ולא מכרו דירות בפרויקטים שטרם קיבלו היתרי בנייה, ועל אף שמרבית הדירות בפרויקטים נמכרות לאחר קבלת ההיתר - ישנם גם לא מעט פרויקטים שנמכרים עוד טרם קבלת היתרי הבנייה מהרשויות. לרוב, דירות בפרויקטים כאלו יימכרו בפחות כסף. "במקרים כאלו חשוב לקחת בחשבון כי ייתכנו שינויים מהותיים בדירה", אומר עו"ד מזרחי.

את סטטוס היתר הבנייה ניתן לבדוק ברשות המקומית. ניתן גם לשאול את הקבלן, אשר מחויב לציין בפניכם עובדה זו.

4. הערבות הכלכלית

כמעט כל הפרויקטים נעשים במימון בנקאי בחשבון ליווי ולכן חשוב לדרוש מהקבלן "ערבות חוק מכר" – כלומר, על כל שקל שאתם משלמים לקבלן אתם בעצם מקבלים מהבנק המלווה ערבות, שמשמעה כי אם ובמידה הקבלן לא מצליח לסיים את הפרויקט, תקבלו את הכסף ששילמתם חזרה מהבנק או שהבנק ישלים את הפרויקט בעצמו. "נהלי הליווי השתנו מאז מקרה חפציבה. בעבר שלמו ישירות לקבלן והיום אתם אמורים לשלם לחשבון הליווי של הפרויקט", אומר עו"ד מזרחי.

גם לאחר קבלת המפתח לדירה אסור להחזיר את הערבויות עד שלא תקבלו מכתב החרגה מהבנק – מסמך שאומר כי המשכנתא שלקח הקבלן לבניית הפרויקט לא חלה על הדירה שלכם החל מהמועד שבו קיבלתם את המכתב. במקרים בהם ניתן, חשוב לדרוש גם הערת אזהרה שאומרת כי לא ניתן  לבצע כל עסקה נוגדת על הדירה שלכם (לדוגמה – הבנק לא יוכל לחלט את הדירה כנגד משכנתא שלקח הקבלן).

5. מיהו הקבלן ומועד מסירת הדירה

חשוב לברר פרטים על הקבלן, על מידת אמינותו ועמידותו הפיננסית ועל פרויקטים שביצע בעבר. "דירה קונים רק מקבלן שרשום בפנקס הקבלנים", מדגיש עו"ד גנים.

"אחת הבעיות הכי גדולות ברכישה על הנייר היא מועד אספקת הדירה", מוסיף עו"ד מזרחי, "כמעט בכל ההסכמים ישנה אורכה של שלושה חודשים למועד אספקת הדירה ללא תשלום לדייר. פעמים רבות קורה שהקבלן מוצא סיבות להארכת המועד גם ללא תשלום - כמו מחסור בחומרי גלם או מחסום בשטחים שבגללו אין לו פועלים. לרוב, קבלנים אמינים לא מוסרים דירה באיחור ניכר".

עו"ד מזרחי מציין גם כי חשוב להשאיר את התשלום האחרון לקבלן לקראת מועד מסירת הדירה משום שכך לקבלן יהיה חשוב יותר למסור אותה בזמן.

6. ההסכם עם הקבלן

חשוב מאוד לקרוא בעיון את ההסכם עם הקבלן לפני החתימה על החוזה מולו. לרוב מדובר בחוזים קשים להבנה, וכדאי להסתייע בעורך דין שיוכל להסביר לכם את הפרטים ולתת את השגותיו. קונים משלמים שכר טרחה לעורך דינו של הקבלן, אך חשוב לדעת כי הוא מייצג את הדייר אך ורק ברישום הזכויות על שמו ולא בבדיקת החוזה או במשא ומתן מול הקבלן.

"מלבד כל עניין הכספים והערבויות השונות, חשוב לוודא שאין בהסכם תנאים מקפחים שעלולים לפגוע בכם, כמו למשל פגיעה בזכות לתבוע את הקבלן בגין ליקויי בנייה, סעיף הפיצוי על עיכוב ועוד", אומר עו"ד גנים. " חשוב לוודא שגם דברים בסיסיים ומקובלים מעוגנים בהסכם. לדוגמא, צריך לבדוק שהקבלן הוא האחראי על הוצאות הפיתוח הבנייה מסביב לבניין, על החיבור למים, גז וחשמל לדירה. אלו דברים שתמיד חלים על הקבלן אך חשוב לוודא שהם מופיעים בהסכם".

"חשוב לציין את כל הדברים שאתם רוצים לשנות בדירה או לקבל מהקבלן כבר במשא ומתן, לפני החתימה על החוזה, משום שכל שינוי או תוספת לאחר חתימת החוזה כרוכים בעלויות מאוד גבוהות", אומר עו"ד מזרחי. "למשל, אם בדירת חמישה חדרים מתוכנן סלון בגודל של 15 מ"ר ולידו חדר נוסף, ואתם מעוניינים שלא לבנות את הקיר שביניהם כדי שיהיה לכם סלון יותר גדול, אחרי חתימת החוזה זה משהו שעלול לעלות לכם כסף שאותו אתם יכולים לחסוך".

אז מה היה לנו: 

1. בעלות על הקרקע – בדקו מיהם הבעלים הנוכחיים של הקרקע ודעו אלו זכויות אתם מקבלים על הקרקע - בעלות או זכויות חכירה וממי.

2. תכנית בניין עיר – בקשו מהרשות המקומית את תכנית בניין העיר החלה בשטח, וודאו כי השימוש המותר בקרקע הוא למגורים. כמו כן, לימדו מה השימושים המותרים בקרקעות סביבכם.

3. היתר בנייה – ודאו כי ישנם היתרי בנייה ודעו כי אם לא, ייתכנו שינויים מהותיים בדירה.

4. ערבות הכלכלית – דרשו ערבות חוק מכר מהקבלן - מסמך שיבטיח כי גם אם הקבלן נתקל בקשיים הבנייה תימשך או שתקבלו את כספכם מהבנק.

5. קבלן מוכר ואמין – בדקו אלו פרויקטים הקבלן ביצע, מה מידת עמידותו הפיננסית ואמינותו.

6. ההסכם עם הקבלן – מומלץ לשכור עורך דין שיעבור על פרטי החוזה ויוודא שאין פרטים שמקפחים אתכם או שינויים שתרצו לבצע טרם חתימת החוזה.

אין האמור בכתבה מהווה ייעוץ משפטי כלשהוא או תחליף לייעוץ משפטי ומומלץ בכל עסקת מקרקעין להיוועץ עם עורך דין.