אז איזו משכנתא לקחת?

לקנות בית זה לא פשוט. כדברי המוכרת בחנות הבגדים כשאת מתלבטת בין שתי שמלות: "יאללה, את לא קונה בית, כולה שמלה...". 

אז זהו. שלא. כשקונים בית, מותר וצריך להתלבט הרבה, לבדוק הרבה אפשרויות שונות, וחובה לבחור את הטוב ביותר. אחרי הכל, לא כל יום קונים בית. ובאותו משקל, לא כל יום לוקחים משכנתא. 

איפה לקחת משכנתא?

חד משמעית: בבנק.

אל תתפתו לעולם למודעות הקטנות המבטיחות לכם משכנתאות זולות ומהירות בכל מיני חברות בע"מ ובס"ד. זה הזמן לכתת רגליים, ללכת לשלושה בנקים שונים (לפחות) ולקבל הצעות. חשוב שכל בנק ייתן לכם כמה אופציות, וחשוב שהבנקים האחרים יתייחסו לאותן אפשרויות - לאותו הסכום, לאותם המסלולים, לאותה התקופה – כדי שיהיה לכם קל להשוות בין האפשרויות. אל תשכחו להשוות עמלות והוצאות נלוות אחרות, וגם אפשרויות יציאה מוקדמת.

לאחר שהנתונים בידיכם, רצוי לחזור לאחד הבנקים על מנת לחדד נקודה מסוימת, או לבקש מידע חסר. הכינו טבלה שמשווה בין הבנקים: שורה לכל אפשרות ופרמטר. וזה לא פשוט. יתכן ותמצאו שיש בנקים שזולים יותר באפשרות אחת, אבל יקרים יותר בפרמטר אחר.

כעת בחרו את הבנק שעשה עליכם את הרושם הטוב ביותר, הבנק שהייתם רוצים לעבוד איתו לטווח ארוך, ולכו לפגישה נוספת. שימו לב, לא אמרתי שתבחרו את הבנק שמציע את העסקה הזולה ביותר ברוב הפרמטרים: אתם הולכים לבנק שאיתו אתם רוצים לעבוד, דווקא כדי להתמקח על המחירים ולהוריד אותם בכל הפרמטרים כדי להגיע להצעה הכי זולה שתצליחו.

זה קצת מוזר להתמקח על משכנתא בבנק. זה קצת מזכיר שוק (אפור או צבעוני), בו לפעמים מרגישים פראיירים אם שילמנו מחיר נקוב בלי להוריד כמה שקלים, או כמו קניה ברשת ענקית למוצרי חשמל, כשלוחצים עלינו שאם לא נקנה היום במחיר מבצע, מחר נשלם כפליים. ובכל זאת, זה לא שוק ואתם לא קונים קומקום חשמלי. אל תיכנעו ללחץ של זמן, ואל תוותרו אפילו על  0.1% ריבית. היו בטוחים שקיבלתם את ההצעה הטובה ביותר – היא תשפיע עליכם מאוד ב 20-30 שנים הבאות.

סכום המשכנתא

בד"כ קל לחשב את הסכום: מחיר הדירה שאתם רוצים לקנות, פחות סכום הכסף שיש לכם. דעתי היא שכדאי להחליט על סכום המשכנתא לפני שאתם מחליטים איזו דירה לקנות. סכום המשכנתא יכריע, פעמים רבות, את ההחלטה איזו דירה לקנות. שימו לב, שבשנים האחרונות, אחוז המימון ע"י משכנתא הולך ויורד: אם פעם יכולנו לקחת משכנתא בגובה 95% משווי הדירה, הרי שבשנים האחרונות הסכום ירד ל 70%, ולאחרונה בנק ישראל הקשה עוד יותר עם ההגבלה ל 60%. לכן, סכום המשכנתא שאתם יכולים לקחת תלוי בהון העצמי שיש לכם, ובאחוז המשכנתא משווי הדירה.

בקביעת סכום המשכנתא, יש לקחת בחשבון את כל ההוצאות הנלוות שיש לרכישת דירה: מס קנייה, שכר הטרחה של עו"ד, שיפוץ ורהיטים. אל תעמיסו ייותר ממה שצריך, אחרי הכל זוהי לא הלוואה זולה, ואם תוסיפו למשכנתא עוד 10,000 ? כדי לקנות מקרר, הרי שבתום תקופת המשכנתא, שילמתם על המקרר 17,500 ?.

רהיטים ומכשירי חשמל כדאי לקנות בתשלומים ולא על חשבון המשכנתא, אם כמובן התקציב המשפחתי מאפשר זאת. וכאן הגעתי לנקודה חשובה. סכום המשכנתא מושפע גם מהתקציב המשפחתי. כדי להחליט כמה משכנתא אפשר לקחת, צריך לבדוק שההחזר החודשי אפשרי מבחינת תקציב המשפחה, ולשם כך צריך לבנות תקציב מלא, עם כל ההוצאות החודשיות, הן הקבועות והן המשתנות, ולוודא שסכום ההוצאות החודשיות אינו עולה על ההכנסות.

 כדי להעריך את ההחזר החודשי לעומת גובה ההלוואה, אפשר להשתמש במחשבונים שיש באינטרנט (השתמשו בריבית 5%, ולא בריבית שמקובלת היום, כדי לקבל תוצאות שמתאימות לטווח ארוך).

לכמה שנים לפרוס את המשכנתא?

היתרון במשכנתא הוא שאפשר לפרוס אותה אפילו ל- 30 שנה, אבל זהו גם החיסרון שלה, כי זה הדבר שמייקר אותה, ובינינו, זה גם די מעיק להחזיר משכנתא לכל החיים. עקרונית, רצוי שההלוואה תהיה פרושה למינימום שנים, בצורה כזו שלא תעיק על תקציב המשפחה. כלל האצבע הוא שההחזר צריך להיות 20%-30% מהכנסות המשפחה, אבל שוב, יש לבדוק כל מקרה לגופו.

חשוב מאוד, בהקשר הזה, הוא לאפשר תחנות יציאה ללא קנסות גבוהים. 20-30 שנה זו תקופה ארוכה מאוד, ודברים רבים עשויים להשתנות במצבכם. ככל שהמשכנתא היא לטווח קצר יותר, אי הוודאות קטן יותר, והשינויים במצבכם צפויים יותר. כשלוקחים משכנתא לטווח ארוך, חשוב שתהיה גמישות, אפשרות לשינויים ולהחזר המשכנתא כולה או חלקה לפני הזמן.

איזה מסלול משכנתא כדאי?

נתמקד בשלושת המסלולים המקובלים ביותר:

1. ריבית קבועה + הצמדה למדד: סכום ההלוואה הוא קבוע על פני כל השנים, ומשתנה רק בהתאם לעליית המדד. ההנחה היא שגם השכר מתעדכן לפי המדד (אם כי לא באותה תדירות ולא תמיד במלוא העלייה), ולכן המשכנתא בטוחה למדיי. זו משכנתא טובה למי ששונא סיכון.

2. ריבית משתנה + הצמדה למדד:  בחוזה עם הבנק קובעים כל כמה זמן משתנה הריבית ומהם הקריטריונים לשינוי הריבית. מסלול זה מאפשר תחנות יציאה ללא עלות, אך יש בו חוסר וודאות לטווח הארוך.

3. ריבית צמודה לפריים: הריבית משתנה בכל פעם שבנק ישראל משנה את ריבית הפריים. למשל, בנק ישראל יכול לשנות את הריבית בכל חודש. המסלול מאוד אטרקטיבי כשהריבית נמוכה, אבל הסיכון גדול, וחוסר הוודאות הוא גדול לגבי החזר המשכנתא בעתיד הקרוב וגם הרחוק. למרות שהמשכנתא לא צמודה למדד, היא מושפעת מהמדד לחלוטין, כי כל פעם שהמדד עולה (אינפלציה עולה), הנגיד מעלה את הריבית כדי לאזן זאת.

אין מסלול אחד שהוא בוודאות כדאי יותר. כלומר, יש מסלול כזה, אבל אפשר לדעת אותו רק בדיעבד, לא מראש...

אז אם אין לכם מידע מדויק מן העתיד, הכי טוב עבורכם יהיה לפזר סיכון ולחלק את המשכנתא בין שלושת המסלולים. אם אתם לוקחים משכנתא לטווח קצר יותר, אולי כדאי להצמיד יותר לפריים.

אם אתם חושבים שיהיו הרבה שינויים בהכנסות שלכם (לטובה) וקיים סכום כסף שתקבלו בתקופת המשכנתא, כדאי לוותר על הריבית הקבועה ולקחת ריבית משתנה וריבית פריים כדי שתוכלו לפדות את המשכנתא ללא קנסות. בשנה האחרונה,למשל, הריבית הייתה בשפל ללא תקדים, דבר שמרמז על עלייתה הקרבה. הריבית המשתנה והקבועה משקללת את תחזיות האנליסטים לשינויים בריבית, ולכן הריבית גבוהה יותר מריבית הפריים, עד כמה התחזיות מדויקות? ימים יגידו.

לסיכום, משכנתא היא לא משחק ילדים. צריך להפעיל את מלוא כובד הראש והרצינות כדי לבחור את המשכנתא הכי טובה לצרכים שלכם, ומדובר פה בכסף גדול. אם קשה לכם לבד, ישנן חברות המתמחות במשכנתאות: הן מתווכות בינכם לבין הבנקים, ועשויות להשיג לכם עסקה זולה ביותר. כמובן שהן לוקחות עמלה, אבל לרוב העסקה שהם משיגים + העמלה שלהם, עדיין זולה יותר ממה שתצליחו להשיג לבד.

ולכל הגולשים שקיוו למצוא פה תשובות חד משמעיות עם שם של בנק, סכום לא עגול, מספר שנים מדויק ומסלול אחד מעולה, אדגיש ואומר שהתשובה לכל השאלות טמונה בתהליך, והתוצאות של התהליך תלויות בפרמטרים שונים של המשפחה הלווה.